| Ипотечный кризис в США вряд окажет серьезное влияние на развитие ипотечного рынка в России. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегмента экономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировых финансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими, что несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей. Это скажется также и на чистой прибыли банков. Тем не менее, мы смотрим на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризис в США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка: заемщиков, кредиторов и регулирующие организации.
Главная причина, почему подобный кризис пока невозможен в России, заключается в том, что здесь ипотечный сегмент находится в зачаточном состоянии: на долю ипотеки приходится всего 5,7% всех активов банковской системы, или менее 1% ВВП. Это очень незначительные цифры в сравнении с 34% банковских активов, приходящихся на долю ипотеки в США, уже не говоря об ипотечных активах, находящихся в косвенном владении пенсионных и хедж-фондов. Таким образом сегодня даже большое число неисполнения обязательств по ипотеке вряд ли станет причиной системного кризиса в России.
Во-вторых, секьюритизация (продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно, риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всю финансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкиры достаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов. В США же ситуация складывалась совсем по-другому: большая часть ипотечных кредитов была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти кредиты, от опасений по поводу их возврата: ведь эти кредиты уже не числились на их балансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованные ипотечные кредиты, зачастую без подтверждения доходов, что для России неслыханная роскошь.
В-третьих, многие механизмы ипотечного рынка, которые усугубили ипотечные проблемы в США, практически не существуют в России. Это, например, ипотека на 100% стоимости жилья или ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Институт ипотечных брокеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только начали появляться в России.
Проблемы в США начались тогда, когда цены на недвижимость прекратили расти. Мы считаем, что цены на недвижимость в России чрезмерно высокие из-за деятельности спекулятивных инвесторов и что они должны несколько снизиться. Однако мы не ожидаем массового обвала цен, так как дефицит жилья сохраняется в России еще с советских времен, и спрос остается достаточно высоким в условиях экономического подъема последних нескольких лет.
Таким образом, вероятность подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя ряд механизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь. Поскольку ипотека - это новый для России рынок, ему не хватает четкого регулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытые комиссии, с которыми мы уже столкнулись в потребительском и автокредитовании.
При всем при этом чрезмерное регулирование рынка тоже не несет ничего хорошего. Важно научить потребителей грамотно использовать кредитные возможности и оценивать затраты и сопряженные риски. Ведь в конце концов, если условия кредита очень заманчивы, возможно, это слишком хорошо, чтобы быть правдой.
Интервью начальника департамента рыночных исследований ИГ "КапиталЪ" Скотта Семета
quote.ru
Вторник, 23 октября 2007, 17:53
|
